Durante años, el fideicomiso inmobiliario ha sido percibido como un sinónimo automático de seguridad jurídica.
La lógica parece sencilla: si un banco lo custodia, todo está bajo control. Pero esa percepción, aunque común, puede ser peligrosa.
La experiencia nos ha enseñado que un fideicomiso mal estructurado no solo no protege… puede convertirse en el detonante de los problemas que se buscaban evitar.
El problema no es el fideicomiso. Es el molde.
En el mundo fiduciario, aún persiste la práctica de ofrecer fideicomisos “de catálogo”: formatos predefinidos, rápidos de implementar, pero completamente ajenos a la realidad de cada proyecto.
Y eso es un error.
Porque ningún desarrollo inmobiliario es igual a otro. Cada uno tiene su propio ADN:
• Socios con aportaciones distintas: capital, terreno, know-how
• Flujos financieros con tiempos y condiciones particulares
• Riesgos operativos, legales y comerciales únicos
Aplicar una estructura genérica a un proyecto complejo es como usar el mismo plano para construir en la playa y en la montaña. El resultado: estructuras inestables.
Cuando el fideicomiso se vuelve un obstáculo
Hay errores que se repiten con frecuencia y que, lejos de proteger, terminan entorpeciendo:
• Comités Técnicos sin reglas claras, donde las decisiones se traban o se concentran en una sola voz
• Acuerdos entre socios que nunca se formalizan, y por tanto, no existen para el fiduciario
• Ausencia de mecanismos de salida, lo que congela el proyecto si un socio quiere vender
• Fiduciarios con poder absoluto y sin lineamientos, lo que vuelve cualquier ajuste lento y costoso
El diseño viene antes del documento
Un fideicomiso solo tiene sentido si refleja la lógica del negocio.
Y para lograrlo, hay que empezar por entender:
• ¿Qué busca cada actor involucrado?
• ¿Cómo debe circular el capital?
• ¿Qué riesgos deben anticiparse?
• ¿Qué reglas deben quedar por escrito para evitar malentendidos?
Solo después de responder estas preguntas se puede hablar de estructura jurídica.
Y sólo entonces, de redacción.
Las consecuencias de firmar sin pensar
Cuando se prioriza la velocidad sobre el diseño, el costo se paga en múltiples frentes:
• Operativo: pagos detenidos, obra en pausa
• Económico: penalidades, renegociaciones, honorarios duplicados
• Reputacional: pérdida de confianza entre socios e inversionistas
• Emocional: desgaste innecesario
Un fideicomiso genérico puede parecer una solución rápida. Pero en realidad, es una puerta cerrada con una combinación que nadie recuerda.
En CH CAPITAL, no trabajamos con plantillas. Trabajamos contigo.
Cada proyecto que llega a nuestras manos es analizado desde su origen.
Escuchamos. Preguntamos. Diseñamos.
Aplicamos modelos de ingeniería fiduciaria que dan lugar a estructuras eficientes, alineadas con los objetivos reales de cada cliente.
